Las dudas de la actualización

Por Carlos Arturo Oviedo

Asesor Editorial Tu Razón del Valle

La actualización catastral en Cali sigue generando inquietudes y desconfianza entre los Caleños propietarios de los bienes afectados. A pesar de los intentos de la administración municipal por justificar el proceso, persisten dudas sobre la transparencia, los criterios utilizados y el impacto que tendrá sobre los propietarios de bienes inmuebles. La dificultad de comprender los aspectos técnicos y normativos solo aumenta la incertidumbre y el malestar de quienes se verán afectados por estas decisiones.

Durante una entrevista con el subdirector de la dependencia encargada de la actualización catastral, Alexander Montealegre Trujillo se indagó sobre los criterios empleados para el proceso. Su respuesta fue que este está regulado por manuales y normativas suministradas por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC). Sin embargo, este medio al hacer un rastreo, con el apoyo de expertos en el tema, de las normativas se reconoció que dichas normativas son densas y de difícil comprensión para la ciudadanía, lo que explicaría, las persistentes dudas.

Uno de los puntos más críticos es la determinación del valor catastral de los predios, un aspecto en el que la explicación del subdirector resultó vaga y evasiva. Aunque se precisaron los mecanismos utilizados para calcular los avalúos y, en varias ocasiones, desvió la conversación hacia otros temas particulares relacionados con el tema. Al insistir en la necesidad de esclarecer los métodos que afectan directamente el patrimonio de los ciudadanos, el funcionario señaló que existe desinformación y citó una sentencia del Consejo de Estado, argumentando que los propietarios solo pueden reclamar en caso de una inconsistencia evidente. Sin embargo, dada la cantidad de variables en juego, es fundamental que la administración realice un muestreo en los barrios, revise de oficio los avalúos y establezca un mecanismo pedagógico que permita a los contribuyentes comprender de manera clara y anticipada cómo se determina el valor de sus propiedades.

La percepción general es que no hay un interés real en mostrar transparencia en este proceso. La actitud de la administración refleja arrogancia y una falta de voluntad para corregir errores. Al presentar un caso específico con un incremento desproporcionado del avalúo, la respuesta del funcionario fue minimizar la preocupación, en lugar de reconocer que en un proceso de esta magnitud pueden ocurrir errores que deben corregirse.

Un aspecto fundamental en cualquier proceso técnico es la capacidad de comprender que, detrás de cada procedimiento y cada decisión, hay ciudadanos que esperan respuestas claras y soluciones efectivas. En el equipo de trabajo del alcalde Eder, se ha insistido en la importancia de la empatía institucional, especialmente cuando se trata de funcionarios cuyo historial profesional se ha desarrollado en otras ciudades, como es el caso en cuestión. Si bien la experiencia en Bogotá no debería ser un impedimento para asumir un cargo en Cali, sí resulta determinante garantizar que el compromiso con la ciudad no se vea afectado por la falta de arraigo. La distancia emocional y el desconocimiento del contexto local pueden traducirse en una menor disposición para atender con sensibilidad las dudas y errores propios de estos procesos. La técnica sin empatía se convierte en burocracia fría, y lo que Cali necesita es gerencia publica eficiente, pero también cercana a su gente.

A esto se suma información interna, de fuentes que pidieron reserva de su identidad, que señala que muchas decisiones catastrales se toman con criterios subjetivos y no estrictamente técnicos. Esto resulta problemático, ya que debería existir una fórmula clara y transparente para fijar los avalúos. La administración sostiene que el valor del bien no tiene importancia porque el impuesto no puede aumentar más del 25% en los predios residencial, pero en el caso de los avalúos residenciales, esto no es suficiente. Un avalúo inflado genera un impacto fiscal inmediato sobre el propietario y distorsiona el mercado inmobiliario.

El problema se agrava con casos en los que los avalúos superan incluso los valores de mercado. Expertos avaluadores coinciden en que, por norma general, el avalúo catastral representa aproximadamente la mitad del avalúo comercial. Sin embargo, la administración municipal establece en su página web que el avalúo puede estar entre el 60% y el 100% del valor comercial, citando la Ley 1450 de 2011. Esta interpretación es errónea, pues la norma establece que el avalúo catastral no puede ser inferior al 60%, pero no que pueda equipararse al 100%. Esto plantea la pregunta: ¿qué criterios se utilizan para fijar estos valores?

En una muestra preliminar se identificaron al menos seis casos en barrios como La Flora, Vipasa, San Vicente, Eucarístico, Tequendama y El Ingenio, donde los avalúos catastrales superan los valores comerciales de los inmuebles. En algunos de estos casos, el incremento del avalúo alcanza hasta un 245%, contradiciendo la propia regla establecida por la administración. Al comparar cinco viviendas con características similares y consultar sus precios en el mercado inmobiliario del mismo sector, se evidencia que los valores comerciales son significativamente más bajos. Esto sugiere que, en lugar de que el avalúo catastral sea aproximadamente el 50% del valor comercial, como es usual, la tendencia parece haberse invertido: ahora el valor comercial representa apenas la mitad del avalúo catastral.

Respecto a la contratación del personal y la gestión del proceso, el funcionario explicó que la misma dependencia se encargó directamente del proceso contractual, argumentando que contaban con la idoneidad para desarrollarlo. No obstante, al preguntarle por el presupuesto asignado, quedo pendiente de proporcionar una cifra concreta. También justificó la contratación con base en la Ley 80 de 1993, asegurando que se utilizó como mecanismo para contratar al personal y garantizar la idoneidad de este.

Todo esto genera incertidumbre y desconfianza en la ciudadanía. La negativa de la administración a brindar explicaciones detalladas solo refuerza la percepción de que el proceso se llevó a cabo con improvisación y falta de rigor técnico. La actualización catastral es un proceso de vital importancia para el desarrollo inmobiliario y la seguridad jurídica de los propietarios. Sin embargo, cuando se maneja con opacidad y falta de profesionalismo, se convierte en un factor de inestabilidad y temor para los ciudadanos.

Es fundamental que la administración municipal adopte una actitud más transparente y proactiva en la explicación del proceso. Se necesitan mecanismos de socialización accesibles y pedagógicos que permitan a la ciudadanía entender cómo se toman las decisiones y cuáles son los criterios técnicos aplicados. Solo así se podrá disipar la incertidumbre y garantizar que la actualización catastral cumpla con su propósito sin perjudicar injustamente a los caleños.